Nachmieter suchen & finden! Tipps für mühelosen Ablauf

Wer eine passende Wohnung gefunden hat, schwelgt meist im Glück. Wäre da nicht das Problem mit der aktuellen Wohnung. Die Kündigungsfrist im Mietvertrag beläuft sich auf drei Monate! Müssen Sie jetzt doppelt Miete bezahlen? Nein, Sie müssen aber einen Nachmieter suchen! Das Obligationenrecht nennt dies „Vorzeitige Rückgabe“. Im folgenden Beitrag finden Sie die wichtigsten Punkte und Stolperfallen zum Thema – damit auch Sie unbeschwert Ihr neues Heim geniessen können!

Wann muss Ich einen Nachmieter suchen?

Zu Beginn Ihres Mietverhältnisses haben Sie einen Mietvertrag abgeschlossen. Nun haben Sie eine neue Wohnung gefunden, Einzugstermin zum nächsten Ersten. Ihre Kündigungsfrist für die Wohnung beläuft sich jedoch auf drei Monate. Was nun? Sie haben zwei Möglichkeiten: entweder Sie halten sich an die Kündigungsfrist und zahlen doppelt, oder Sie ziehen früher aus und suchen einen Ersatzmieter. Dies ist legal und im OR unter Artikel 264 festgelegt. Der neue Mieter muss fähig sein, dieselbe Miete zu entrichten, das Objekt wie gesehen übernehmen und zumutbar sein. Haben Sie einen geeigneten Kandidaten gefunden und wird dieser vom Vermieter akzeptiert, sind Sie aus dem Mietvertrag entlassen.

Landläufiger Irrtum ist, dass drei Nachmieter gestellt werden müssen. Das ist falsch – es reicht aus, wenn Sie einen Ersatzmieter präsentieren. Allerdings sind Sie besser abgesichert, wenn Sie mehrere Vorschläge unterbreiten. Auf diese Weise geben Sie dem Vermieter eine grössere Auswahl und können auch im Falle eines Rechtsstreits beweisen, dass Sie sich um Ersatz bemüht haben.

Rechtsstreit?!

Ja, Sie haben richtig gelesen. Streng genommen handelt es sich um einen Vertragsbruch, den Sie mit einer frühzeitigen Kündigung begehen. Mit ein paar einfachen Tipps kann jedoch nichts schiefgehen!

Die wichtigsten Schritte bei der Nachmietersuche!

Sie haben ein neues Heim gefunden und möchten frühzeitig aus Ihrer derzeitigen Wohnung ausziehen. Wichtig ist zunächst einmal, dass Sie den Vermieter so früh wie möglich über Ihren Auszug informieren. Wie? Am besten schriftlich, mit Einschreiben und Post-Quittung!
Im nächsten Schritt suchen Sie einen Nachmieter. Hierfür nutzen Sie am besten einschlägige Wohnungsbörsen. Müssen Sie die Kosten für die Anzeigen übernehmen? Ja, denn es ist in Ihrem Interesse, einen Nachmieter zu finden. Gibt der Vermieter jedoch selbst Inserate auf, müssen Sie diese nicht decken!

Sobald Sie einen neuen Mieter gefunden haben, informieren Sie den Vermieter. Rufen Sie auf keinen Fall an – besser ist auch hier der Postweg. Empfehlenswert ist, wenn Sie alle wichtigen Unterlagen auf einmal an den Vermieter schicken. Damit vermeiden Sie Verzögerungen. Um die Daten der potentiellen Neumieter aufzunehmen empfiehlt sich ein Formular wie beispielsweise dieses. Eine Betreibungsauskunft sollten Sie auch mit beilegen!

Geben Sie dem Vermieter Bedenkzeit und melden Sie sich nach einigen Tagen telefonisch noch einmal, um dessen Antwort zu erfragen. Es gibt keine gesetzliche Norm hierfür, jedoch gelten 10-30 Tage als vertretbare Spanne. Nimmt der Vermieter Ihren Vorschlag an, sind Sie aus dem Mietvertrag entlassen. Dies geschieht zum genannten Einzugstermin des Nachmieters. Aber was passiert, wenn der Vermieter ablehnt?

Tipp: Man kann es nicht oft genug betonen: Egal was Sie tun, halten Sie alles schriftlich fest! Wenn es zu einem Gerichtsverfahren kommt, haben Sie so die Beweislage auf Ihrer Seite! Machen Sie Kopien aller Dokumente, die Sie versenden und bewahren Sie die Quittungen auf, die Sie auf der Poststelle erhalten!

Darf der Vermieter einen Nachmieter ablehnen?

Der Vermieter hat selbstverständlich das Recht Ihren Vorschlag abzulehnen. Haben Sie jedoch eine solvente und zumutbare Person vorgeschlagen, haben Sie Ihren Teil erfüllt. Sie sind ab dem Moment aus dem Vertrag entlassen, an dem der neue Mieter hypothetisch eingezogen wäre. Dies gilt jedoch nur, wenn Sie einen geeigneten Kandidaten präsentieren. Nicht akzeptabel sind beispielsweise Menschen, die mit einer Grossfamilie in eine 2-Zimmer-Wohnung einziehen wollen. Dies wäre eine klassische Überbelegung. Zudem zählt auch das Umfeld der Wohnung mit. Wohnen nur Senioren im Haus, kann der Vermieter es ablehnen, eine Wohngemeinschaft mit Studenten aufzunehmen. Selbstverständlich muss der Nachmieter auch zahlungsfähig sein. Allgemein gilt, dass ca. 1/3 des Einkommens des Nettoeinkommens für Miete angemessen ist.

Im Falle, dass Sie Pech haben und keinen geeigneten Ersatzmieter finden, muss der Vermieter Ihre Kündigung übrigens dennoch annehmen. Sie sind mit dem Ablauf der regulären Kündigungsfrist von den Mietzahlungen befreit. Unter Umständen können Sie in diesem Fall eine Mietminderung beantragen. Sie müssen beispielsweise nicht mehr die vollen Heizkosten bezahlen.

Hat Ihr Vermieter den vorgeschlagenen Kandidaten abgelehnt, obwohl Sie der Meinung sind, dass dieser geeignet war? Keine Panik! Vorausgesetzt, dass Sie alle Unterlagen schriftlich verschickt und hierfür Beweise haben, haben Sie nichts zu befürchten. Lassen Sie sich auf jeden Fall eine schriftliche Begründung des Vermieters geben, weshalb dieser den potentiellen Nachmieter ablehnt.

Lässt sich der Vermieter übermässig viel Zeit und antwortet nicht auf Ihr Ansinnen, können Sie ebenfalls die Mietzahlungen einstellen. Wenn Sie sich kooperativ zeigen und der Vermieter Sie ignoriert, gilt dies als erbrachte Leistung Ihrerseits und Sie sind aus dem Mietvertrag entlassen. Bevor Sie rechtliche Schritte unternehmen, lohnt sich auf alle Fälle ein Besuch beim  .

Doch was passiert eigentlich, wenn Ihr Vermieter dem Ersatzmieter urplötzlich einen höheren Mietzins aufbrummen will und der Nachmieter daraufhin ablehnt?

Was passiert, wenn der Vermieter den Mietzins erhöhen will?

Kann der Vermieter den Mietzins erhöhen, wenn Sie früher ausziehen? Auf diese Frage gibt es eine gute und eine schlechte Antwort! Zunächst einmal kann der Vermieter selbstverständlich die Miete erhöhen. Wir befinden uns schliesslich in der freien Marktwirtschaft.
Nun die gute Nachricht für Sie: lehnt der vorgeschlagene Nachmieter die Erhöhung ab, gilt dies trotzdem als erbrachte Nachmietersuche von Ihnen. Sprich, Sie haben Ihr Soll erfüllt und einen geeigneten Nachmieter gestellt. Damit sind Sie aus dem Vertrag entlassen.

Doch was ist, wenn Ihr Vermieter Sie bittet, eine Anzeige mit einem erhöhten Mietzins aufzugeben? Beispielsweise 1000 Franken für eine 1-Zimmerwohnung anstelle von den bisherigen 800 Franken? Auch hier ist der Gesetzgeber auf Ihrer Seite. Der Nachmieter muss die Wohnung zu den bisherigen Bedingungen akzeptieren, das schliesst auch den alten Mietzins mit ein. In Ihre Anzeige schreiben Sie demnach 800 Franken, nicht 1000. Es ist Aufgabe des Vermieters, den erhöhten Mietzins einzuführen.

Was Ihr Nachmieter tun kann, ist den Mietvertrag zunächst unterschreiben und im Nachhinein eine Mietminderung verlangen. So zum Beispiel, wenn die Miete ohne nennenswerten Grund (wie beispielsweise Sanierung) um mehr als 10 % erhöht wurde. Dies hat jedoch nichts mit Ihnen zu tun!

Auf was sollten Sie achten, wenn Sie einen Nachmieter suchen?

Die Nachmietersuche kann total einfach oder unglaublich kompliziert sein. Vor allem wenn Sie einen unkooperativen Vermieter haben, kann dies zittrige Stunden verursachen. Deshalb ist es gut, wenn Sie die Nachmietersuche bedächtig angehen. Dies fängt bereits beim Verfassen der Wohnungsanzeige an. Wenn Sie die Möglichkeit haben, eine Annonce mit Bild aufzugeben, sind es vor allem die Fotos, die über Erfolg oder Misserfolg entscheiden. Machen Sie Fotos möglichst bei Tageslicht und räumen Sie alles weg, was nicht unbedingt zur Bildverschönerung beiträgt. Der Text sollte knapp aber aussagekräftig sein. Zeitungen geben Ihnen eine maximale Wortanzahl vor. Falls Sie sich nicht sicher sind, welches Medium in Ihrer Region zur Wohnungssuche genutzt wird, fragen Sie Familie und Freunde. Oft tauchen geeignete Wohnungsbörsen auch bei Google auf, wenn Sie Ihren Wohnort und `Wohnung gesucht` eingeben. Sollten Sie auf dem Land leben, lohnt sich meist eine zusätzliche Anzeige in der Regionalzeitung. Zur Sicherheit finden Sie ausserdem am Ende dieses Artikels eine Auflistung geeigneter Wohnungsbörsen.

Haben Sie eine Anzeige aufgegeben, können Sie meist aus einer Vielzahl an Anfragen auswählen. Laden Sie am besten mehrere Kandidaten ein. Sind diese solvent und objektiv zumutbar, sollten Sie deren Daten aufnehmen. Vor allem in Grossstädten haben Interessenten oft schon alle notwendigen Unterlagen zum Besichtigungstermin dabei. Falls möglich, können Sie dies bereits in die Wohnungsanzeige schreiben. Das nimmt Ihnen einen Arbeitsschritt ab und Sie müssen sich lediglich einmal mit den potentiellen Ersatzmietern treffen.

Welche Mietbörsen eignen sich, wenn Sie einen Nachmieter suchen?

Hier finden Sie zunächst eine Auflistung an Mietbörsen online und eine Auswahl an lokalen Wochenzeitungen.

Viel Glück bei der Nachmietersuche!

Portale zum Inserieren:

Regionale Zeitungen mit Anzeigen:


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